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台北老公寓真的適合年輕家庭嗎？住在溪北地區的王先生最近面臨許多家長共同的難題：為了讓孩子有更好學習環境，考慮搬遷至大安區，但預算只能購買老舊公寓，而這個想法卻遭到妻子反對。這樣的家庭抉擇，實際上反映了都市發展與教育資源分配下的居住困境。

大安區老公寓的現實考驗

大安區確實擁有全台北市最優質的學區資源，包括建國中學、大安國中等明星學校，且生活機能完善，永康街、師大商圈等傳統商圈成熟，步行即可滿足日常需求。然而，根據內政部不動產資訊平台資料，大安區屋齡超過30年的老舊公寓占比高達63%，這些物件普遍存在「爬樓梯、管線老舊、漏水壁癌」等問題。

許多家長在考慮學區時，往往會浪漫化老公寓生活體驗。

賣厝阿明指出，實際上，每天扛著嬰兒車上下四、五層樓，或是處理老舊管線問題，對年輕家庭都是不小的負擔。

28-45歲女性對老公寓的接受度調查

根據雙北地區28-45歲女性居住偏好調查顯示：

務實派（約60%）：更重視「安全結構、電梯、管理」，寧願選擇新北市較新的社區

地段優先派（約30%）：願意為學區和便利性忍受老屋，但會要求全面翻新

投資派（約10%）：看中都更潛力，願意長期等待

不同家庭階段也會影響選擇。有學齡前兒童的家庭通常難以接受無電梯與老舊衛浴，而小學以上家庭則可能為明星學區妥協，但會優先選擇『已翻新且鄰近捷運』的物件。

專業建議：折衷方案與溝通策略

可行替代方案

1. 「先租後買」測試適應性

短期承租大安區翻新公寓（如獨立套房月租約1.8-2.3萬元），實際體驗生活模式，同時觀察孩子適應狀況。

2. 鎖定「危老重建標的」

尋找符合《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的5樓以下公寓，未來有重建機會，但需專業結構安全檢測。

3. 新北市優質學區替代

考慮中和、永和近捷運的「翻新華廈」，用通勤時間換取較新屋況，如距大安區15分鐘車程的中永和頂溪站周邊。

有效溝通策略

1. 數據化比較

製作學區升學率比較表（參考教育部統計資料）

計算通勤時間成本（每日省1.5小時相當於10年多出1.5個月時間）

提供老屋翻新預算範例（根據室內設計資料，基礎翻新約200-300萬元）

2. 風險管控方案

購屋前進行專業結構檢測（可參考土木技師公會認證機構）

預留100萬元緊急修繕基金

設定3年適應期，若不適可轉租或出售

3. 實地體驗

安排週末「大安區生活體驗日」，實際走訪龍門國中、大安森林公園，並夜宿翻新公寓，親身體驗生活型態。

決策前的關鍵問題

專家建議夫妻共同思考以下問題：

1. 能否接受長期爬樓梯的體力負擔？

2. 是否願意投入翻新成本與時間？

3. 若5年內都更無望，能否接受現狀持續？

4. 孩子的教育需求是否真需到大安區才能滿足？

根據近年交易數據顯示，約40%家庭最終選擇『新北電梯華廈+私立學校』作為替代方案。關鍵在於釐清追求的是『門牌附加價值』還是『實質教育資源』，後者往往有更彈性的解決方案。

賣厝阿明提醒，居住選擇應綜合考量家庭需求、財務狀況與長期規劃，避免因單一因素（如學區）而忽略整體生活品質。建議可諮詢專業不動產經紀人，獲得更全面的市場分析與適合的物件選擇。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

住商機構表示，央行第7波房市管制措施下，房市急凍，進而衝擊整體產業鏈，觀察內政部統計數字，全台包含代銷、仲介等不動產經紀業的設立備查家數，今年6月達9845家，雖仍創歷年新高，但相比今年初僅成長70家，成長家數為近5年來最低。

住商機構今天發出新聞稿公布統計，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，與過去5年同期動輒增加百家以上規模，今年市場量增數跌破百家大關，在整體政經環境不樂觀下，恐加速不動產經紀業者汰弱留強。

根據內政部歷年數據，截至今年6月，全台經紀業設立備查家數9845家，與1月相比僅增加70家；比較2021至2024年在半年內動輒成長100至300多家，今年不動產經紀業發展面臨嚴峻挑戰。

賴志昶表示，房市前景發展詭譎多變，前有央行政策，後有國際局勢衝擊股市，投資置產族群出手謹慎，剛性需求買方更是觀望，全台不分南北皆成為這波房市寒流的重災區；在此情況下，房市難以吸引業者投入，加上不少店頭面臨世代交替，整體經營規模大幅擴展情勢「已回不去」。

住商機構觀察六都數據，新北市、台中市的經紀業設立備查家數衰退。賴志昶認為，台中市在縣市合併後，長年為全台經紀業設立備查家數最多的縣市，但在此波房市寒冬，也因過去漲勢過猛，現階段價量齊盤陷入膠著，讓房仲業發展陷入停滯。

新北市方面，因新舊案青黃不接，舊區域供給不多，新重劃區買方對價格仍有降價期待，因此交易更形艱困，也讓買氣受到影響。

住商機構企研室執行總監徐佳馨分析，隨著市場主力漸往剛性需求、首購族群轉移，業者生態已與過去截然不同，未來強者恆強現象將加劇，小品牌成長空間受到影響。

不過，徐佳馨指出，市場趨冷，業者仍有「再拚一下」心態，以及目前包租代管也提供穩定收入，加上經紀業的營業保證基金要退還仍需1至2年等因素，目前經紀業備查家數成長速度減弱，僅反映業者放緩進場，實際是否有如各界所說出現「倒店潮」，仍需觀察。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

受到第七波選擇性信用管制影響，房市急速冷凍，進而衝擊整體產業鏈。房仲業觀察內政部統計，全台包含代銷、仲介等不動產經紀業的設立備查家數，於6月達9845家，仍創下歷史新高，只是相較今年月初的數據，全台歷經半年僅成長70家，成長家數為近5年來最低。專家指出，與過去5年同期動輒增加百家以上規模，今年市場量增數跌破百家大關，在整體政經環境不樂觀，恐將加速不動產經紀業者汰弱留強。

據內政部歷年數據，截至今年6月為止，全台經紀業設立備查家數達9845家，與1月相比僅增加70家，相較2021至2024年間，半年內動輒成長100至300餘家，顯示不動產經紀業發展面臨嚴峻挑戰。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，房市前景發展詭譎多變，前有政策打壓，後有國際局勢衝擊股市，投資置產族群出手謹慎，剛性需求買方更是觀望，全台不分南北皆成為房市寒流的重災區，在此情況下，房市難以吸引業者投入，加上有不少店頭面臨世代交替，整體經營規模大幅擴展的情勢已經回不去。

另觀察六都數據，新北市、台中市的經紀業設立備查家數呈現衰退。賴志昶指出，台中市在縣市合併過後，長年為全台經紀業設立備查家數最多的縣市，在此波房市寒冬中，因過去漲勢過猛，現階段價量齊盤陷入膠著，讓房仲業發展陷入停滯；而新北市目前較大問題在於新舊案青黃不接，舊區域供給不多，重劃區買方對價格仍有降價期待，交易更為艱困，也讓買氣受到影響。

住商機構企研室執行總監徐佳馨分析，隨著市場主力漸往剛性需求、首購族群轉移，業者生態與過去截然不同，未來業者強者恆強現象加劇，小品牌成長空間受到影響，面臨市場趨冷，除了業者仍有「再拚一下」心態，以及包租代管業也提供穩定收入，加上經紀業的營業保證基金要退還仍需1至2年時間等因素，使得經紀業備查家數成長速度減弱，僅是反映業者放緩進場的腳步，實際是否有如各界所云出現「倒店潮」，仍需後續觀察。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房價飆高、民眾購屋負擔能力卻未明顯提升，為控制總價成交甜蜜帶，縮小坪數似乎成為新建案唯一的路。根據內政部不動產資訊平台最新發布，10年來，全國房屋稅籍住宅數量增加102.61萬宅，其中34.61萬宅是超過15坪、在25坪以內的住宅，占比高達33.72%，反觀不到15坪的小宅，10年僅增加7.55萬宅，占比約7.36%。

房產業者指出，部分銀行對於15坪以下的住宅的放貸意願不高，而且對於一般自住民眾來說，套房居住的空間過於侷限，因此，多數建案規劃的坪數會再往上加一些。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，小宅盛行除家戶人口數變少的社會因素外，還與民眾購屋負擔能力提升有限，以及投資需求朝向小坪數的財務限制、偏好有關，如果還有學區宅等因素，更是置產、投資客的心頭好，而兩年前捲起的新青安首購熱潮，雖然還沒在新成屋市場發酵，但卻進一步推進低總價的小宅趨勢。

全國每3.3宅就1宅是小宅

根據內政部不動產資訊平台最新發布，第一季全國房屋稅籍住宅數量達936.45萬宅，其中15坪以下約76.15萬宅、占比約8.13%，而超過15坪、在25坪以內的數量則約207.36萬宅、占比約22.14%，兩者合計約283.51萬宅、占比超過3成，也就是全國每3.3宅就有1宅是25坪以下的小宅。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，雖然部分銀行不願承作15坪以下小宅，或者放款成數上限僅7成，但在高房價環境下，15坪以下小宅成交占比依然持續走揚，主因是青壯族群購屋能力有限，雖然15坪以下小宅房貸上限頂多七成，但自備款門檻相對低不少，在市場上交易仍舊受青睞。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，本來只有雙北小宅化盛行，但雙北以外的區域近幾年房價飆漲後，建商複製北部經驗，也在其它縣市推出首購容易負擔的小宅，因此統計起來，才會拉高15至25坪的占比，主要還是因為房價與人口結構關係，建商為迎合民眾負擔能力，都去縮減空間。

不過，黃舒衛提醒民眾，小宅扣除高公設比之後的實用坪數、加計管理成本的收益性，以及貸款條件的限制，都是日後轉手的重要考量。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

限貸令衝擊房市信心，交易僵化之際，是自住客出手的好時機，但仍需謹慎，專家建議，軌道就是王道，沿著捷運線以平日習慣的生活商圈為圓心，向外多坐幾站，可用親民價買到高CP值的好宅，本刊精選雙北2大捷運站點，擁有雙軌交會利多，又是房價凹陷區，民眾可掌握議價優勢，卡位潛力熱區。

市場氛圍轉冷，屋主為求成交而讓出更多空間，房市已從賣方市場轉為買方市場，據永慶房產集團內部數據統計可發現，議價空間正在鬆動，今年5月以來，七都成交議價率持續擴大，來到9.8％～13％相對高檔位階，議價幅度以北市13％、新北12％、台南市11.9％位居前3名。

而房仲也統計，近1年來雙捷交會站買氣爆棚，景安站、新埔民生站破千件交易，平均每天成交3件，可見「軌道就是王道」，民眾可掌握雙軌優勢，卡位房價凹陷區，聰明省荷包。

1、頭前庄站：最平價的雙捷交會站

尖峰時間來到雙捷運交會站的頭前庄站，主要幹道思源路上車水馬龍，一號出口的衛福部台北醫院形成熱鬧的生活商圈，各式商家林立。

「我們這裡是工業區起家，以舊公寓居多，5字頭就能卡位交通熱點，一次打包雙捷運線，前幾天我才剛賣掉一間公寓。」住商不動產新莊頭前加盟店店東張世芳說，這裡四通八達，上大漢橋就到板橋，搭環狀捷運線的下一站幸福站，同條件的公寓產品，相較頭前庄站每坪高出5萬元，可見在該區購屋CP值高，適合小資族。

以大台北所有的雙捷交會站點來看，以頭前庄站的房價最親民，單價每坪50.6萬元，總價2,000萬元以內的舊公寓或電梯大樓，中古屋選擇多。

2、龍山寺站：捷運+台鐵交通熱點

近年北北基桃生活圈更加緊密，擁有台鐵的捷運站點越來越受青睞，統計台鐵熱門站點的交易量，捷運龍山寺站所屬的萬華車站，以358件排名第2，僅次於汐科車站的363件；而位於龍山寺站附近房子的每坪均價65.7萬元，等於是6字頭入主北市門牌。

「以艋舺大道為界，萬華區分為北萬華、南萬華，捷運龍山寺站所屬的『北萬華』擁有雙軌優勢，而青年公園所屬的「南萬華」，3年後將有捷運萬大中和線行經，全區都被軌道包圍，整體交通便利性大幅提升。」中信房屋西門加盟店店長黃崇豪認為，萬華車站BOT案有大型商場、辦公大樓進駐，就業人口也將帶動居住需求。

避開商業氣息濃厚的華西街、廣州街商圈，龍山寺站另一端的大理街是純住宅，居住環境佳，公寓產品每坪單價55～60萬元，電梯大樓站上7字頭，值得首購小家庭入手。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

限貸令上膛，拖累房市買氣急凍，六都中古屋的銷售天數普遍拉長，分別增加12～30天不等，議價空間也開始鬆動，不少屋主甚至降價拚成交，買方市場來了！自住客應多看屋、謹慎出手，專家建議，沿著捷運線買房，以平日習慣的生活商圈為圓心，向外多坐幾站，可用平實的房價買到高CP值的好宅，聰明省荷包，以最夯的北士科來看，最近的捷運芝山站為圓心外擴，多搭3站至唭哩岸站，成屋房價6字頭最親民。

房市陷入盤整格局，房子賣不動、議價空間變大、屋主也願意降價，據中信房屋內部統計，今年1至5月，全台降價物件數達5,777件，較去年同期大幅增加近5成，可見市場主導方已從「賣方定價權」轉向「買方選擇權」。

中信房屋研展室副理莊思敏觀察，這波數據反映出賣方心態已從「被動觀望」轉為「主動調價」，越來越多屋主不再像以前一樣待價而沽，而是更積極地以市場行情為基準，調整開價以吸引買方進場，她認為，當前房市利多題材稀缺，民眾多看屋做足功課，可謹慎出手。

而台北市近期討論度最高的房市熱區就是「北投士林科技園區」（簡稱：北士科），受惠於輝達（NVIDIA）選擇北士科設立在台總部，點燃周邊預售屋單價破百萬元，但若往外圍捷運站尋找，就能發現仍有高CP值的選擇，其中「唭哩岸站」正是目前北士科周邊的房價凹陷區。

以最靠近北士科的捷運芝山站為中心，找出車程約10分鐘內的各捷運站點，可發現唭哩岸站的房價最實惠。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，唭哩岸站周邊近1年的成屋平均單價約為62.5萬元，而芝山站則約83.7萬元，兩者相距僅約5分鐘的車程，但單坪價格卻相差高達20萬元，讓民眾可以用少許的時間，換取更便宜的價格。

實際搭乘捷運可感受到，從捷運石牌站離開喧囂，來到下一站唭哩岸站，有鬧中取靜之感，「這1個月來客人上店頭的第一句話就是問，輝達進駐，會帶動房價一路往上嗎？」永慶房屋唭哩岸捷運直營店店長卓孟緯說，唭哩岸站相較前一站石牌站，每坪單價便宜17萬元，因此網站上待售物件點擊量、看屋民眾近期提升3～5成。

公寓產品坪數25坪～30坪，平均單價55萬～60萬元，總價1,600萬元～2,000萬元就能卡位北士科商機，適合首購小家庭；至於中古電梯華廈則約7字頭可入手。

「唭哩岸很受家長們的喜愛，孩子從小學、中學到大學，包括石牌國中小、陽明交大等，都是知名學校，還可享受榮總、振興醫院等醫療資源，長期買盤穩定。」卓孟緯觀察，生活機能成熟，再加上相對親民的房價，會在北士科商圈產生外溢效應，是購屋潛力熱點。

配件：距離捷運芝山站（北士科鄰近站）車程10分鐘內捷運站

台北市政府捷運工程局日前公布，捷運系統建設推動迄今已結合88處土地開發案，不僅節省超過368億元土地取得費用，也帶動超過千位地主參與開發，累積創造高達2,300億元的不動產價值，展現軌道經濟與都市更新的雙重效益。

捷運局指出，目前已完成交屋的開發基地達64處，另有7處正在施工、5處進行設計中，並有12處正處於招商或前期作業階段，包括北環段Y20、Y21及Y23站，目前仍持續公開徵求投資人參與。

捷運局強調，土地開發制度成功為捷運建設注入資金動能，並與地主、投資人合作實現「共利共榮」，為台北市打造宜居永續的城市環境。

其中備受關注的「台北雙星C1/D1開發案」，目前鋼構工程已推進至24樓，完工後預估可為市庫帶來每年14.6億元稅收、18.7億元年租金收益，並創造約1.6萬個就業機會。捷運局評估，C1/D1案分回權值總額可達900億元，具一定經濟效益。

此外，萬大線中正紀念堂站捷四基地於今（2025）年5月完成招商，預估投資金額達38億元；其他共構型開發案如忠孝復興站SOGO復興館、蘆洲線徐匯廣場與即將完工的三重站潤泰CITY PARK，則透過結合捷運轉乘、商業購物與住宅功能，展現交通建設與城市規劃的綜合效益。

土地開發模式是除徵收外的另類土地取得方式，不僅能降低政府支出，也提升土地使用效益，促進都市整體發展。捷運局表示，對地主而言，透過參與開發可避免土地被徵收，並分享開發利潤；對投資人來說，也具有良好回報潛力，最終實現政府、地主與企業三方共贏的發展目標。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市交易冷清，房仲業者根據實價登錄資料，統計近一年各季成屋住宅大樓最新成交價和前手交易的價差，結果顯示，2024 年第三季是近一年多來的獲利高點，全台平均轉售賺 438.2 萬元，之後連續兩季下滑，今年第一季全台的平均獲利為 402 萬元，比起 2024 年第三季的高點縮水約 36.2 萬元。

房仲業者指出，此一統計數字這顯示，政府限貸令確實讓許多屋主的不動產獲利縮水了。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，去年第三季季末，央行祭出嚴格的第七波信用管制，促使房市從大多頭降溫，因此全台的平均轉售增值金額，也在去年第三季達到高峰後開始反轉，尤其今年買氣持續緊縮，買家出價的心態更加保守，所以轉售獲利的空間預估還會持續收斂，賣方「先跑先贏」的氣氛也將愈來愈濃厚。

張旭嵐進一步指出，在景氣溫吞的大環境下，三類賣方的讓利態度較積極，使近期轉售交易的增值金額下修。首先是「換屋族」，為爭取首購貸款簽下一年出售的切結書，有短期內出脫舊屋的急迫性，價格放軟的情況也最鮮明；其次是「囤房族」，囤房稅開徵後持有成本上揚，使多屋族盤點手中資產汰弱留強，將租金投報率低、增值空間有限的物件優先出脫獲利了結。另外也包括「周轉族」，在房市走空之際仍堅定賣屋者，不排除有時間的迫切性，包括個人投資或公司的資金運用等財務規畫，以讓小利換許其他投資上更大的獲利選擇。

進一步觀察各都獲利表現，七大都會區當中，以新竹地區的轉售增值空間縮水最明顯，今年第一季與第七波打炒房的去年第三季相比，轉售增值金額少了近 144 萬元；桃園則是先蹲後跳，去年第四季小幅下滑後，今年第一季轉售增值金額再度走揚至 409.5 萬元刷新紀錄。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，近年新竹地區在竹科新貴買盤催動下，房價漲勢鮮明，平均轉售增值金額也居各大都會區之冠！然而房價快速上漲，遭遇景氣起伏時，也有較大的修正空間，且新竹地區的成屋大樓與新建案的價差較小，特別是供給較有限的新竹市區，部分成屋大樓的交易價格甚至與新建案相去不遠，也讓成屋大樓在景氣萎縮的時局面臨較大的競爭壓力，導致平均轉售增值金額半年內縮減逾百萬元。

桃園市的房價水位，與雙北、新竹的鬧區相比相對親民，是北台灣主要都會區中的房價鞍型區，加上桃園往來雙北、新竹都只有一站高鐵之遙，持續吸引購買力強的脫北族、竹科族轉進，所以房價的支撐力道相對厚實，轉售增值空間也因而保持在相對高水位。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

財政部最新資料指出，台北市逾4成不動產掌握在65歲以上高齡的屋主手中，比例攀升至全國之冠。由於高齡者多半對都更流程抱持保留態度，不僅搬遷意願低，也對繁瑣程序難以承擔，導致都更整合難度持續上升，城市更新進程面臨挑戰。

根據統計，去（2024）年全台65歲以上的房屋稅納稅人已達413萬戶，占整體比重35.5％，創下歷史新高；其中台北市高齡屋主占比更高達44.6％，為六都之最。地價稅方面，全台高齡納稅人戶數為354萬戶，占比達33.2％，而台北市高齡地主占比則為41％，同樣名列前茅。

住商不動產企研室總監徐佳馨分析，隨著醫療進步與養生觀念普及，戰後嬰兒潮世代多已邁入高齡階段，且當年北市房價相對可負擔，不少人早早置產，尤其蛋白區更常見這群銀髮屋主。如今這批人手握大量資產，但對於重建與都更，卻顯得相對消極，為台北市的都市更新帶來三大風險。

一是都更整合困難，主要因高齡者對遷移與程序負擔意願低，導致更新案推動延宕；二是繼承爭議風險升高，大量不動產尚未規劃資產傳承，未來恐出現權屬糾紛與分配問題；三是住宅資源未能活化，使年輕族群望屋卻步，人口外移加劇老化失衡，進一步壓縮城市活力。

大家房屋企研室公關主任賴志昶也指出，除了早期置產者外，近年不少高齡者憑藉退休金與積蓄，依然有能力進軍高房價市場，加上房地合一稅與遺產稅考量，不少家庭選擇延後資產傳承時機，讓北市的不動產結構愈發朝高齡集中。

對此，政府應正視「屋老、人更老」的雙重問題，除簡化都更流程，也需提供高齡友善的搬遷與換屋機制，協助長者安心參與重建，才能讓台北市房市與城市結構走向更新與平衡。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市仍壟罩觀望氛圍，根據財政部最新數據，2025年6月全國個人房地合一稅為42.6億元，月減14%，比去年同期少35%。觀察七大都會區的表現，七都均呈現年減的衰退趨勢，新北市年減2%最少，顯示房市交易熱度仍無明顯回溫。其中，新北市繳出11.6億元，繼續蟬聯全國第一，連續四個月都贏過台中，榮登繳稅王。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，去年上半年因房市交易火熱，房價持續上漲，房地合一稅稅收自然也創新高。數據顯示，今年上半年1至6月全國個人房地合一稅合計為237億元，對比去年上半年的293.1億元，年減19%，僅新北市逆勢年增12%，其餘六都的稅收皆呈現年減現象，也反映出房市景氣轉冷的趨勢，短期內恐怕很難再創新高紀錄。

細看各縣市今年6月的稅收數據，新北市為11.6億元、年減2%；台北市5.7億元、年減17%；台中市5.5億元、年減49%；高雄市5.3億元、年減49%；桃園市5億元、年減46%；台南市2.2億元，年減48%；新竹縣市則為2.7億元，年減54%最多。

陳金萍補充，目前房市仍壟罩觀望氣氛，除了受到銀行房貸緊縮與央行第七波信用管制影響外，加上受美國關稅戰衝擊，恐造成國內出口產業面臨到成本上升與需求降低，削弱經濟成長動能，進而影響內需與消費、購屋信心，後續房市表現仍須密切觀察未來政經局勢變化以及政策走向。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】