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阿明最近幫朋友處理一間房子的買賣，見識到房市荒謬現象：買方永遠覺得自己吃虧，賣方永遠覺得被佔便宜。房仲開價比銀行估價低5%，結果買方看完房第一句話是：「這個價格還可以談多少？」彷彿市場有個不成文規定，不管開什麼價，先砍再說。

殺價文化惡性循環

阿明問了十幾位資深房仲，他們不約而同提到一個現象：現在買方普遍有「不殺價就吃虧」心態。有位房仲苦笑著說：「上周帶看一間開價1,500萬的房子，買方直接從1,200萬開始喊，房仲說這比銀行估價還低，你猜他回什麼？『那估價又不準』。」

這種殺價文化已經形成惡性循環：

1. 買方預期會被宰，所以先大刀砍價

2. 賣方預期會被砍，所以先拉高開價

3. 最後成交價可能合理，但過程充滿算計與不信任

資訊透明化帶來的反效果

按理說，實價登錄讓市場更透明，應該減少這種猜忌才對。但現實正好相反，買方拿著兩年前的實登價格來殺價，完全無視這段時間的通膨和營建成本上漲。賣方則專挑社區最高成交價當基準，無視樓層和面向差異。最近一間中古屋開價2,300萬（略高於最新實登），買方堅持用一年前同棟低樓層的2,050萬來砍價。當房仲拿出近期裝潢單據和設備更新證明時，買方竟說：「這些是你自己要用好的，關我什麼事？」

如何打破這個困局？

經過這幾個月的觀察，阿明認為買賣雙方都需要調整心態：

建議買方心態調整：

1. 殺價前先做功課：比較近期真實成交價，而不是憑感覺

2. 把「合理利潤」留給賣方：沒有人應該虧本賣房給你

3. 具體指出缺點再議價，而不是無差別砍價

建議賣方心態調整：

1. 開價貼近市場，不要預留「被殺空間」

2. 主動提供房屋的優缺點，建立信任感

3. 區分「投資客」和「自住客」，用不同策略應對

一位成交率超高的房仲跟阿明分享他的秘訣：「他從不幫客戶玩開高殺低的遊戲。會給賣方看整理好的實登數據，建議他們開在最近三個月成交價的±3%。買方來看房時，他會直接說『這價格已經很貼近市場，空間有限』。雖然有些客人會走掉，但留下來的都是認真想交易的。」

重建健康的交易文化

房市這種「全民皆賭徒」的現象，說穿了就是不安全感作祟。買方怕買貴，賣方怕賣便宜，結果就是浪費無數時間在互相試探。或許我們都該記住：房屋買賣不是零和遊戲，一筆好的交易應該讓雙方都覺得合理。

下次當你聽到「這價格還能談多少？」時，不妨反問：「你覺得多少才合理？為什麼？」與其玩心理戰，不如打開天窗說亮話。畢竟，一個健康的市場，不該建立在「誰比較會騙」的基礎上。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

推案遞延撐量，根據市調統計，今年上半年六都預售屋合計推案4萬7657戶，年增7.9％，總銷達1兆2,360億元，較去年同期成長4.7％。其中以台中最為突出，推案戶數達1萬3853戶，總銷金額超過3120億元；台北市則以推案戶數年增率達17.9％、總銷金額年增12.3％，領先六都。不過，專家認為，下半年推案量恐腰斬，僅剩6200億元。

全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰15日指出，台灣房市今年H1雖面臨央行持續管控與信貸緊縮，但六都預售推案總銷金額仍較去年同期略漲4.7％，主因是去年第四季遞延至今年推案，加上18個月的開工令要求而被迫開案，才推升上半年供給水位。隨著上半年市場快速反應、部分需求提前消化，加上信貸環境未見放鬆，下半年推案動能恐大幅降溫。

他預估六都下半年推案總銷恐腰斬至僅剩6,200億元，全年推案金額約落在1.9兆元，跌破2兆元大關，下半年房市應是「蛋黃穩撐、蛋白修正」，呈現「量縮、價分歧」的格局。

賴正鎰說，政府第七波金融緊縮政策，要讓房市降溫，至今將近一年，已達壓制效果，建議央行適度放寬金融政策，包括放寬對優質建商授信條件、推動信貸區域分流制度等措施，以避免房市硬著陸及爛尾樓風險擴大。

賴正鎰分析指出，美中貿易關係持續緊張，全球經濟受對等關稅壁壘與通膨、通縮交錯影響，造成股匯市波動加劇，進而對美、日、韓等主要國家房市產生連動壓力。台灣本身則面臨台幣升值、成本推升、央行打炒房與第七波選擇性信用管制持續發酵，產生貸款不易的疊加施壓，造成買盤觀望情緒升高，自住剛需為市場主力，投資買盤退場。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

上半年房市膠著，戴德梁行董事總經理顏炳立預期，下半年會呈現「量縮、價緩修」，但房價不會大跌。顏炳立直言，建商「讓利」並非賠錢，而是調整開價，因為建商不是笨蛋，讓利只是少賺而已，房市並不會壞到大降價。

顏炳立在戴德梁行官網「顏炳立市場觀點」專欄中，針對2025年上半年房市回顧及下半年市場展望發表專文，點出「房價不會大跌」。市場上流傳有些業者預測房價將會跌2、5成，甚至連續跌五年、一年跌10％的說法，他認為，這種預測，是「算命的一大堆」，如要大幅降價，只能送你七個字：「一點機會都沒有！」

顏炳立分析，現在房市儘管低迷，但並不會回到過去銀行喊價的銀拍屋市場，因為目前建商和屋主並未出現斷頭賣壓。2025年房價屬於「修正」，而非「下跌」，主要是合理利潤縮減，賣方仍有獲利空間，不會出現斷頭潮或大幅賠售。所以下半年房價趨勢，「價格修正幅度有限」。

顏炳立分析，蛋黃區諸如市中心熱區，房價預計頂多修正約3％～5％，蛋白區修正幅度較大，約6％～10％，邊陲蛋殼區則可能修正超過10％，因為部分屋主將蛋殼區物件以蛋白區價格出售，這便是炒作，房價不會出現大跌，跌幅達10％以上幾乎不可能，除非台灣經濟出現重大問題，因此房價修正幅度有限，且主要由自用買方支撐。

展望2025下半年總體市場，顏炳立認為，應該會持續量縮、買氣降，限貸令斷了投資與投機買氣，市場由自用買方撐場，賣方則逐漸從被動等待，轉為主動讓利，價格修正主要是市場回歸合理價，房市雖然冷淡且價格有緩慢修正，但不會出現大幅下跌或崩盤。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房價下修，蛋白區房價打回原形。根據內政部不動產資訊平台統計顯示，今年第一季六都房價下修最大的行政區，除了台北市大安區年跌3.6％外，其餘五都跌幅最深的行政區分別為新北八里、桃園大園、台中大雅、台南佳里、高雄林園，年跌幅均在6％以上。房市景氣反轉，過去漲多蛋白區，房價修正力道加劇。

統計顯示，今年首季房價下跌的情形又以中南部都會區更為明顯，台北市即使是年跌幅最高的大安區，價格下跌不到4％，新北市、桃園市也各僅有一個行政區下跌，北部都會區在面臨景氣修正時，抗跌特色比中南部都會更鮮明。

不過如台中市的大雅、大甲、沙鹿等區年跌幅都在1成以上；台南除佳里跌幅達雙位數外，仁德、歸仁跌幅也逾7％；高雄的林園、左營、大寮跌幅也都在7％以上。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，房市景氣收斂後，市場投資氣氛淡薄，發展呈現「自住當道，剛需為王」的態勢，尤其北台灣剛性需求比中南部更加厚實，即便景氣起伏，價格下跌的情況也不太明顯。台北市的戶籍人口雖然減少，但外地至首都就業的人口仍多，加上台北的腹地開發飽和，房市長年欠缺大量供給，整體市場供不應求，因此即便景氣起伏，價格下跌的情況也不太明顯。

檢視各都會區的主要下跌區域，除了台北市以外，跌幅較大的行政區，幾乎多為該都會區的相對外圍區段。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

豪宅稅、囤房稅、私法人購屋許可制以及豪宅限貸令等多重束縛纏繞，豪宅成為這一波房價飆漲熱潮中，紋風不動的少數族群。根據房產業者彙整內政部實價網揭露資訊，今年1至5月，成屋加上預售屋、單筆總價2億元起跳的豪宅揭露實價，僅15筆。

攤開最新揭露的單筆總價2億元的實價，成屋比預售屋要多一些，現狀大致呈現2:1的情形，不過，房產業者提醒，由於豪宅交易樣本數較少，多數是視個案特殊條件而論。

今年單筆總價最高的豪宅實價為北市信義計畫區「皇翔御琚」6樓、近4.24億元，至於，單筆總價3億元起跳的則有大安區「One Park Taipei 元利信義聯勤」、「Diamond Towers 台北之星」、中正區「元大天匯」、松山區預售案「勤美璞真城仰」等。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，在政策調控抑制下，豪宅市場僅剩自住需求，景氣熱絡時交易量並未鮮著增加，景氣轉冷後成交量更極為有限，預期此現象加持續加劇，暫無好轉的可能性。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，自從2010年央行進行豪宅限貸，再加上2014年開徵豪宅稅、囤房稅，乃至於限制私法人購置住宅，都形成豪宅受到制度性的箝制，讓投資豪宅的節稅、傳承、置產效果都大打折扣。

另外，豪宅也因為都更、危老的帶動，新增供給數量出現倍數性的成長，進一步稀釋買方出價、加深觀望心態。但最重要的是地緣政治的衝突，移轉富豪投資、置產方向至海外，三種力量的結合，不但出現價修量縮的慘狀，而且預售不順、中古又不耐放，使豪宅市場剩下少數品牌建商還能繼續經營。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

財政部南區國稅局表示，根據「遺贈稅法」第17條第1項第6款規定，經稽徵機關核准免徵遺產稅的農業用地，若繼承人或受遺贈人(即承受人)於繼承日起5年內將農業用地出售，國稅局會函請其回復所有權登記並繼續作農業使用，若承受人未於期限內回復所有權登記並繼續作農業使用，就必須繳納原免課徵的遺產稅。

舉例說明，被繼承人於2023年1月31日死亡，繼承人辦理遺產稅申報時主張農業用地作農業使用，經核准免徵遺產稅。不過，國稅局發現，繼承人於2025年5月將農地出售，國稅局通知繼承人限期回復所有權登記並恢復作農業使用，但繼承人逾期未依通知辦理，由於該繼承農業用地未繼續作農業使用滿5年，與免稅要件不合，所以核定補徵原免課的遺產稅。

南區國稅局提醒，民眾申請免徵遺產稅的農業用地，除因承受人死亡、土地被徵收或依法變更為非農業用地的原因外，承受人於5年列管期間內將其移轉或未繼續作農業使用，應追繳應納稅款。民眾若有相關疑義，可撥打免費服務專線「0800-000321」洽詢。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

天龍國房價鬆動，單一季度房價首見下修。台北市住宅交易量連三季下滑，在量先價行下，開始反映在房價上，北市今年第一季住宅價格指數129.65，季減0.81％，為近一年首見下滑；其中住宅預售屋平均每坪單價122.24萬元，單季下修3.73％，凸顯房價漲勢欲振乏力。

北市地政局15日公布2025年第一季不動產市場動態季報，單季交易量1,269件，出現連續三季下滑，僅達近期最熱2024年第二季3,044件的4成1。

住宅及預售屋價格方面，也雙雙減少。住宅價格指數季減0.81％至129.65，為近一年來首次下滑；住宅預售每坪均價較前季下修3.73％，每坪約122.24萬元。

北市地政局分析，整體而言，台北市住宅市場呈現動能降溫、價格微幅向下修正趨勢。各行政區預售屋平均單價，大安區依然霸榜，每坪達167.44萬元；排名第二的是信義區，每坪156.08萬元；第三為松山區，每坪150.79萬元。至於台北市平均單價最低為萬華區，每坪96.51萬元。

台北市估價師公會分析，中央銀行第七波選擇性信用管制措施持續影響住宅市場交易動能及買方信心，第一季買氣依舊呈現減弱態勢。

儘管利率維持不變，由於銀行房貸水位接近上限，放款策略自去年第四季起轉趨保守。

根據實登數據，北市第一季住宅買賣交易件數與總額分別較季減8.31％與1.35％。隨著交易量連三季減少，價格亦出現鬆動，今年第一季全市住宅價格指數為129.65、季減0.81％，指數回落至去年第三季水準。

反觀住宅租賃市場，則持續穩健成長。第一季住宅租金指數為104.40，季增率為1.05％、年增3.56％。相對於房價鬆動，租金穩步上升，反映出穩定的剛性住宅租賃需求以及整體經濟支撐力道。

展望房市發展，成交量若持續下滑，住宅價格可能面臨持續修正的壓力。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台灣房屋集團趨勢中心根據內政部不動產資訊平台資料，觀察六都當中各行政區漲跌幅最高的行政區，以桃園市大溪區年漲幅36.6%居冠，從去年平均每坪18.9萬元，攀升至今年25.8萬元；台南市善化區和新北市汐止區，年漲幅也超過兩成。漲最少的是台北市大同區，也有11%的增幅。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，大溪以觀光聞名，屬於低住宅開發區，近年政府積極改善交通建設，包括埔頂客運轉運站將在2027年完工，未來捷運綠線可望延伸大溪頂埔，提升大溪的交通運輸和觀光品質，對房價基期相對低的大溪來說，挹注房市利多，房價增幅也較明顯。而台南善化和高雄橋頭則是受惠科技園區的產業利多，衍生的科技新貴居住需求，讓區域房市價量有撐。

張旭嵐指出，台北房價居高，漲跌幅有限，不過開發較早的大同區，仍從去年每坪70.6萬元，漲至今年78.6萬元，年漲幅11.4%，主要受益於「台北雙星」計畫以及西區門戶計畫的持續發展，讓大同區興起老屋整合商機，不少都更或危老小宅新案，也助長了買氣和均價增幅。

另外一方面，六都中下跌最多的區域則是台南市佳里區，均價從2字頭跌回1字頭，跌幅16.8%。台中市大甲區也下修12.4%，高雄市林園區則年跌9%。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

不少情侶或新婚夫妻為了保障彼此財產權益，在購屋時會選擇「一人一半」的持分登記方式，然而這樣的安排在未來換屋時，卻可能成為房貸申請上的一大阻礙。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，許多情侶在婚前就共同購屋，並登記各半產權，然而後續在面對家庭擴編、需要換屋時，卻因雙方都已占用首購資格，導致在新屋貸款上受到「第二戶房貸」的信用限制影響。

近期就有個案，夫妻原持有1間早年共同購置的房產，婚後因育有子女導致空間不敷使用，考慮換屋卻因雙方均屬第二戶，所以貸款利率與成數都不理想，只能選擇將原房產贈與其中一方，讓另一方以「名下無房」的條件重啟首購申請，以爭取較佳貸款條件及寬限期。不過，即便如此，裝修新房仍需耗資百萬，加上雙邊房貸壓力過重，最終仍決定出售原屋以減輕財務負擔。

曾敬德指出，央行雖有針對換屋族提供「一買一賣」的信用管制彈性措施，但因銀行須後續查核房屋是否確實出售，加上現階段銀行資金緊縮，並不熱衷受理此類貸款申請。根據聯徵中心資料，2023年Q3至今（2025）年Q1共計核准36.3萬件房貸案，但央行統計同期內銀行實際受理「換屋協處」案件，僅2,142件、占比極低。

因此，民眾換屋時應更加謹慎規劃，除了盤點可動用的頭期款資金外，也需針對貸款資格、房地合一稅負、買賣時機等多方面進行綜合考量。曾敬德強調，在目前交易量較低的市場中，偶有高性價比物件釋出，建議有換屋計畫的家庭提前做足功課，以免未來陷入財務困境。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

最近有位網友第一次買預售屋，建商口頭承諾「若交屋時因個人條件導致貸款成數不足，願意借款給買方，利率比照銀行」，但當網友要求將此承諾寫進正式合約時，銷售卻表示「合約不能加註，只能寫在小紅單（預約單）上」。網友擔心小紅單不具法律效力，未來若建商反悔，該如何自保？

賣厝阿明以30年房產經驗告訴你：「建商的承諾若沒寫進正式合約，風險極高！」以下從法律面、實務面分析，並提供具體建議。

1. 為什麼建商不願寫進正式合約？

(1) 合約受《預售屋定型化契約》規範，建商不想增加義務

預售屋買賣契約受內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規範，其中關於「貸款不足」的處理方式已有明文規定：

若因「不可歸責於買方」因素（如央行限貸政策）導致貸款不足，買方可與建商協商「分期補足差額」或「解約」。

但若因「買方個人信用問題」導致貸款不足，建商在法律上無義務協助，因此許多建商不願在合約明訂「個人因素可借款」的條款，避免未來爭議。

(2) 小紅單（預約單）法律效力薄弱

小紅單通常是「購屋意願書」或「預約單」，僅代表雙方初步協議，不具正式買賣契約效力。

若未來建商不認帳，買方很難憑小紅單主張權益，法院通常以「正式合約」為準。

2. 建商「借款承諾」可能隱藏的風險

即使建商口頭承諾借款，仍可能面臨以下問題：

(1) 建商財務狀況不穩，臨時反悔

若建商資金周轉困難（如爛尾樓風險），可能無法履行承諾。

2025年房市緊縮，部分中小型建商資金壓力大，更可能縮減融資支援。

(2) 借款利率可能高於銀行

建商雖說「利率比照銀行」，但實務上可能加收手續費或提高利率（如5%~8%），甚至要求綁定其他費用。

(3) 還款條件苛刻

部分建商要求短期還款（如1~3年內還清），若買方無力負擔，可能被迫違約。

3. 阿明建議：如何確保建商履行承諾？

(1) 堅持「貸款不足處理方案」寫進正式合約

若建商願意協助，應要求加註類似條款：

「若買方因個人信用條件致銀行核貸成數不足，賣方同意提供差額借款，利率按○○銀行定儲利率加○%計算，分期○年償還。」若建商拒絕，可考慮換約或另尋建案。

(2) 要求建商提供「公司貸」書面承諾

部分建商提供「公司貸」（建商短期融資），可要求另簽「借款同意書」，載明利率、還款方式、違約處理等細節。

(3) 錄音存證 + 書面往來記錄

若建商僅口頭承諾，務必錄音或保留LINE、Email等書面紀錄，未來若爭訟可作為證據。

(4) 預先培養信用，降低貸款不足風險

提前半年改善信用評分（如清償負債、穩定收入）。

若擔心核貸成數，可先找1~2家銀行試算。

4. 萬一建商反悔，該怎麼辦？

若交屋時建商不認帳，可採取以下行動：

1. 依據內政部定型化契約主張權益：若貸款不足屬「不可歸責於買方」，可要求解約或分期補足。

2. 向消保官申訴：若建商曾口頭承諾卻反悔，可提供錄音、對話紀錄申訴。

3. 法律訴訟：若損失重大，可提民事訴訟，但舉證難度高，需完整證據鏈。

阿明總結：口頭承諾不可信，白紙黑字最保險！

建商若真心願意協助，沒理由拒絕寫進合約。 小紅單無保障，堅持加註在正式契約或另簽借款協議。

預售屋風險高，簽約前務必找律師或專業代書審閱。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】