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國建 (2501-TW) 今 (28) 日發布最新國泰指數顯示，2025 年第二季國泰房地產指數， 第二季表現相較上一季價穩量縮，相較 2024 年同期為價漲量縮，台灣央行本季續維持現行選擇性信用管制，受嚴格放貸與市場觀望交互影響，銷售率創 16 年新低，成交量創 8 年新低，房市交易持續降溫。

2025 年第二季的國泰房地產指數顯示，新竹爲七都議價率最高的，達 10.27%，而台南的銷售率爲全台七台最低，30 天的銷售率僅 4.3%。

國泰房地產指數指出，2025 年第二季較上季開價與成交價維持穩定，議價率中幅擴大；推案量小幅增加，成交量小幅減少，銷售率大幅減少；同時，就議價率來看 ，第二季新竹縣市只推 9 個個案，但推案戶數及總銷金額大幅減少，但議價率上升到 10.27%，爲全台七都之最。

國泰房地產指數指出，2025 年第二季新竹僅推 9 個個案，多為在地小建商推案，推案地點多位於竹北重劃區或新竹市外圍地區。第二季開價漲勢趨緩，核心高價區已衝上 8 字頭，房價未明顯鬆動，隨著房市降溫，議價空間擴大，銷售率、成交量連袂大幅走低。整體而言，相較上一季為價量齊跌，房市表現衰退；相較去年同季為價漲量縮，價量背離，房市表現待觀察。

而台南市第二季季推案集中於安南區九份子重劃區。隨著房市降溫，已推升的房價與在地買盤接受度有所落差，買氣大幅下滑，本季台南為全台七都銷售率最差區域。整體而言，相較上一季為價量俱跌，房市表現衰退；相較去年同季為價穩量縮，房市表現偏弱。

國泰房地產指出並指出，從四季移動趨勢觀察，各地區成交價均超過 2013 年到 2015 年波段高點，成交量與該波段比較則高低互見。綜合 2025 年第二季房市表現市，相較上一季為價穩量縮，但南北價格漲跌分歧，整體房市表現偏弱；相較去年同季為價漲量縮，價量背離，房市表現待觀察。尤其是 從去年第四季到今年第二季的連續三季房市呈現價穩量縮盤整格局，市場變化有待審慎觀察。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

全國新建案買氣被打入冷凍庫，根據最新發布的國泰房地產指數，第二季全國新建案30天銷售率僅6.37%，創16年來新低，而成交量指數僅41.58，也創下8年來新低。該報告點出，去年9月央行祭出第七波選擇性信用管制已來，房市交易量持續降溫。

至於多數民眾關心的新建案房價變化，第二季全國每坪可能成交價約57.77萬元、季跌0.25%，六都加新竹縣市，除雙北市跟桃園外，其它四個都會區相較上季均呈現下跌，又以新竹縣市季跌幅最大、約5.93%。

根據該指數報告，第二季全國30天銷售率，相較上季、季減3.03%，而六都、新竹縣市的30天銷售率，相較上季、幾乎呈現全面萎縮，僅高雄市微幅季增0.76%，而銷售率衰退幅度最大的都會區則是台南市、季減11.54%，新竹縣市、台中市則季減超過3.4%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新建案市場明顯量縮，很多數據都不會太好看，民眾心態趨於觀望，如果不漲今年買跟明年買其實都一樣，除非個案有特色賣點，才能突破低迷景氣吸引買氣。

Q2新案房價 新竹季跌5.93%最深

再觀察第二季六都加新竹縣市新建案每坪可能成交單價，其中新竹縣市每坪約52.93萬元，相較第一季每坪約56.27萬元，單季一坪減少3.34萬元、季跌幅約5.93%，季跌幅第二深的則是高雄市，第二季每坪可能成交單價約34.44萬元、對比第一季每坪約36.10萬元，單季一坪減少1.66萬元、季跌幅約4.59%。

反觀台北市第二季每坪可能成交價約125.58萬元，相較第一季每坪約120.41萬元，單季一坪上漲5.17萬元、季漲幅約4.29%。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，從價量趨勢來看，受到平均地權條例禁止換約、第七波信用管制影響第二屋以上購屋成數，再加上房地合一稅高稅期長，市場觀望氣氛最濃，讓主要都會區的預售市場都呈現量縮價修的現象。

最後該報告指出，第二季在央行持續監控並嚴格房貸放貸之下，整體房市買氣明顯轉弱；與去年同期相較，銷售率大幅下滑，成交量大幅萎縮，創下近幾年新低。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣房市正面臨16年來最嚴峻的生存危機！根據最新統計，2025年上半年六都房市交易量暴跌26.6%，創下2018年以來新低。更驚人的是，業內專家預估，到年底全台恐有高達1000家房仲店面將吹熄燈號，這場被稱為「金龍海嘯」的房市風暴，正以三波致命衝擊席捲全台：

第一波：信用管制「溯及既往」

央行第七波信用管制不僅限縮新購屋貸款，更「溯及既往」影響已購預售屋族群。一位新婚購屋族透露，四年前買的1300萬預售屋，原預計貸款八成，如今因政策緊縮需多籌措一成現金，差點面臨違約。這種「化療式打房」讓建商、代銷與房仲同時陷入資金斷鏈危機。

第二波：公股銀行房貸停滯

銀行業者私下透露，多數公股銀行承作新房貸徵信愈發嚴格。資金緊縮導致全台經紀業設立家數成長率暴跌，今年上半年僅增加70家，遠低於往年同期的百家規模，預示著行業即將迎來大洗牌。

第三波：25萬從業人員生計受威脅

這場風暴不僅衝擊房仲業，更波及營建、代銷等上下游產業，影響高達25萬從業人員。業界疾呼政府應滾動式檢討政策，在抑制投機的同時，也需為剛性需求留出生存空間。

台中市不動產仲介公會 林志雲 理事長表示，面對這場比2008年金融海嘯更嚴峻的房市危機，業者正積極轉型求生，從都更、社宅租賃到海外仲介，各種突圍策略紛紛出籠。林志雲 理事長也警告，在政策未鬆綁前，這場「田螺含水過冬」的苦日子恐怕還要持續一段時間。究竟這場危機是淘汰賽還是轉機？關鍵就在未來的政策走向與市場反應。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年預售市場買氣低迷，為刺激銷售，業者紛紛推出各式優惠方案應對，甚至傳出有建商主動退還已購客高達200萬元的差價，引發市場熱議，不過，預售屋價格真的全面下跌了嗎？對此，中信房屋研展室彙整實價登錄資料發現，六都預售屋交易量年減幅分別落在50.5%-83.1%不等，顯示市場已明顯降溫，然而價格卻並未同步走跌，僅台北市微幅回落0.6%，其餘地區仍呈上漲趨勢，其中新北市更上漲近兩成，呈現出明顯的「價量背離」現象。中信房屋研展室副理莊思敏指出，房市一向具有「量先價行」的特性，在交易量萎縮的情況下，預售價格修正壓力恐將逐步浮現。

莊思敏指出，受到土地價格、營建與人力成本高漲的影響，加上利潤考量，多數建商仍不願輕易調降售價，大多採取「買房送裝潢」、「贈送家電」等變相讓利的方式，抑或選擇延後推案以觀望市場走向。雖然目前市場上的確有少數建商下修價格，甚至主要退還價差給已購客，但這仍屬個別案例，尚未形成普遍現象，更難以撼動整體房價的走勢。

台北市平均單價微幅下修，萬華、文山大量新案釋出

就六都市場表現來看，莊思敏表示，台北市平均單價微幅下修，主因在於萬華、文山等房價相對平實的區域，在今年有大量新案釋出，拉低了台北市的整體均價。反觀預售屋年漲幅逼近2成的新北，主要是因為台北市房價高不可攀，加之素地取得不易，最近幾年不少建商和購屋民眾都開始把目光轉向新北，進而帶動當地房價表現，尤其在中永和、三重等房市熱區更接連出現單坪破百萬的指標案，不僅刷新區域行情，也為新北整體價格帶來了強勁支撐。

針對目前市場狀況，莊思敏提醒，有意購買預售屋的消費者應特別留意三大潛在風險。首先，市場買氣低迷導致銷售放緩，建商資金回流速度減慢，部分財務體質較弱的中小型業者恐將面臨不小的資金鏈壓力，甚至可能引發工程延宕、爛尾樓、建商倒閉等風險。其次，在投資客比例較高的區域，隨著限貸資金壓力加重，市場可能出現拋售潮，進一步加劇市場波動的風險。第三，目前預售屋的價格已經站在歷史高檔，而預售屋交屋期長達3至5年，若遇價格下修，購屋者恐怕也會有價差損失。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

走進房仲店頭，看著心儀物件的照片，耳邊突然傳來：「這間很搶手，已經有人在斡旋了，你要不要也下個斡旋？」這樣的場景，幾乎每位購屋族都曾經歷。

究竟這是真實的市場熱況，還是精心設計的銷售話術？根據內政部不動產交易實價登錄資料顯示，2025年全台房市交易量確實較前年下滑，但熱門區域的優質物件仍可能出現多人競價。如何在資訊不對等的狀況下，做出理性判斷而非衝動決定，成為現代購屋者必修的一門課。

市場現況分析：真假斡旋如何辨識

資深房仲從業人員透露，市場上確實存在「真實斡旋」與「話術斡旋」兩種情況。真實的斡旋通常會伴隨具體證據，例如斡旋單影本（隱去個資後）、屋主反饋的具體議價過程等。而話術型的斡旋則往往語焉不詳，僅以「有人出價」帶過，卻無法提供任何實質證明。購屋者可以要求仲介出示斡旋證明，或具體說明前一位買方的出價金額與條件，若仲介支吾其詞，就需提高警覺。

議價策略：突破「只能往上加」的迷思

即使確認真有其他買方出價，也不代表必須盲目跟進。

市場實務上，買方仍可採取以下策略：

1. 提出不同條件的出價方案，如縮短付款期限、提高自備款比例等，這些都可能比單純加價更具吸引力。

2. 要求仲介提供近期同社區成交實價，作為出價依據，避免被牽著鼻子走。

3. 設定明確的價格天花板，超出預算就果斷放棄，市場上永遠會有其他選擇。

心理戰破解：保持冷靜的三大心法

購屋決策最忌諱在壓力下倉促決定。專業投資客建議：

要求24小時思考期，避免當場被氣氛影響判斷

實地查訪社區，向管理員或鄰居打聽物件真實狀況

比較區域內類似物件的價格與條件，建立客觀比較基準

房市交易本就是一場資訊與心理博弈

與其糾結「是否有人在斡旋」，不如將重點放在「這個價格對我是否合理」。記住，好的物件值得合理出價，但絕不值得超出能力的追價。購屋是人生重大財務決策，保持清醒頭腦、做好功課，才是避免後悔的不二法門。下次聽到「有人在斡旋」時，不妨微笑回應：「那就請他們先談，我願意等下一輪。」這樣的從容態度，往往能讓你在議價過程中佔據更有利的位置。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市氛圍轉趨保守，銀行放款動能亦呈現趨緩。根據金管會銀行局公布資料顯示，截至今年6月底，住宅貸款年增率為7.33%，較上月7.93％下滑、甚至連9月下滑。銀行局指出，受到中央銀行信用管制政策影響，加上購屋成本攀升與貸款門檻提高，導致年增率下降；建築貸款方面雖仍有企業購地與重建需求支撐，但年增率仍受連動影響而放緩至4.54%。

針對近期房貸市場走勢，銀行局副局長侯立洋指出，今年6月底住宅貸款年增率為7.33%，增幅逐月趨緩，主因是央行信用管制措施、購屋貸款門檻提高與房價上升等因素影響；至於建築貸款方面，6月底年增率為4.54%，是自去年8月以來11個月新低。侯立洋指出，建築貸款需求主要來自企業購地、建築工程款或營運周轉金等用途，在土地與危老重建的貸款增加之下，仍有一定的授信需求。

侯立洋表示，6月房貸的逾期放款為86.37億元，較5月的87.86億元微幅下降，過往房貸逾放增加多與疫情衝擊、中小企業還款能力下降、央行升息與寬限期到期等因素有關。近期已觀察到相關壓力略為減輕，整體逾放狀況仍屬穩定，未出現特殊個案。

此外，銀行局公布依據《銀行法》第72條之2規定計算之比率顯示，今年截至6月底，36家本國銀行的比率平均數為26.31％，較5月的26.42％略有下滑，其中，分子為住宅建築與企業放款總餘額，約15.31兆元，呈現逐月上升趨勢，不過因分母（存款總餘額與金融債券發售總額）增幅較多，而拉低比率平均數。侯立洋表示，分子與分母的變動屬正常波動範圍。

銀行局強調，將持續密切關注不動產貸款及企業授信業務辦理情形，確保金融機構維持穩健放款標準與風險控管機制，確保金融市場整體穩定與民眾資金安全。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年預售市場買氣低迷，為刺激銷售，業者紛紛推出各式優惠方案應對，甚至傳出有建商主動退還已購客高達200萬元的差價，引發市場熱議，不過，預售屋價格真的全面下跌了嗎？對此，中信房屋研展室彙整實價登錄資料發現，六都預售屋交易量年減幅分別落在50.5%-83.1%不等，顯示市場已明顯降溫，然而價格卻並未同步走跌，僅台北市微幅回落0.6%，其餘地區仍呈上漲趨勢，其中新北市更上漲近2成，呈現出明顯的「價量背離」現象。中信房屋研展室副理莊思敏指出，房市一向具有「量先價行」的特性，在交易量萎縮的情況下，預售價格修正壓力恐將逐步浮現。



莊思敏指出，受到土地價格、營建與人力成本高漲的影響，加上利潤考量，多數建商仍不願輕易調降售價，大多採取「買房送裝潢」、「贈送家電」等變相讓利的方式，抑或選擇延後推案以觀望市場走向。雖然目前市場上的確有少數建商下修價格，甚至主要退還價差給已購客，但這仍屬個別案例，尚未形成普遍現象，更難以撼動整體房價的走勢。

 

就六都市場表現來看，莊思敏表示，台北市平均單價微幅下修，主因在於萬華、文山等房價相對平實的區域，在今年有大量新案釋出，拉低了台北市的整體均價。反觀預售屋年漲幅逼近2成的新北，主要是因為台北市房價高不可攀，加之素地取得不易，最近幾年不少建商和購屋民眾都開始把目光轉向新北，進而帶動當地房價表現，尤其在中永和、三重等房市熱區更接連出現單坪破百萬的指標案，不僅刷新區域行情，也為新北整體價格帶來了強勁支撐。



針對目前市場狀況，莊思敏提醒，有意購買預售屋的消費者應特別留意三大潛在風險。首先，市場買氣低迷導致銷售放緩，建商資金回流速度減慢，部分財務體質較弱的中小型業者恐將面臨不小的資金鏈壓力，甚至可能引發工程延宕、爛尾樓、建商倒閉等風險。其次，在投資客比例較高的區域，隨著限貸資金壓力加重，市場可能出現拋售潮，進一步加劇市場波動的風險。第三，目前預售屋的價格已經站在歷史高檔，而預售屋交屋期長達3至5年，若遇價格下修，購屋者恐怕也會有價差損失。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市緩步降溫，中央銀行今天公布6月國銀房貸餘額為新台幣11兆3188億元，年增7.38%，寫下1年半最低增幅，反映政府管制措施持續發酵，房市正朝央行期盼的「軟著陸」方向前進。

央行統計，6月房貸餘額為11兆3188億元，月增490億元，年增率則為7.38%，漲幅持續收斂，且改寫去年1月以來的最低紀錄。

央行官員指出，政府延續房市管制措施，政策發酵之下，市場成交量能縮水，房貸餘額年增率也持續收斂，這些都符合先前央行總裁楊金龍所言，房市正在軟著陸。

至於美國關稅措施帶來的不確定性，央行官員認為，經濟前景能見度降低，多少會影響民眾信心，間接影響房市。

素有建商推案信心風向球之稱的建築貸款，6月為3兆4405億元，月增109億元，年增率下滑至2.01%，為近1年最低增幅。

央行官員認為，眼見房市降溫，需求面下滑，建商自然會從供給端做調整，連帶影響建築貸款。

不過央行官員表示，近月的建築貸款餘額上下波動，不是一直往下走，6月也呈現增加，顯見建商心態審慎保守，但不到負面悲觀。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

金管會24日公布6月底國銀承作房貸餘額11兆2,573億元、年增7.38％，連九個月走降，但6月月增0.42％，銀行局表示，主因是受中央銀行信用管制政策影響，加上購屋成本攀升與貸款門檻提高所致，建築貸款雖仍有企業購地與重建需求支撐，年增率同樣放緩至4.54％。

銀行局副局長侯立洋指出，6月底住宅貸款年增率連九降，市場轉趨觀望；建築貸款年增率創去年8月以來11個月新低，建築貸款需求主要來自企業購地、建築工程款或營運周轉金等用途，在土地與危老重建的貸款增加之下，仍有一定的授信需求。

房貸逾期放款方面，根據統計，去年7月起逾放餘額逐月攀升，今年5月甚至創2021年9月以來新高點，來到87.86億元。侯立洋說明，6月為86.37億元，較上月微幅下降，過往房貸逾放增加多與疫情衝擊、中小企業還款能力下降、央行升息，或寬限期到期較無能力償還等因素有關，近期已觀察到相關壓力略為減輕，整體逾放狀況仍屬穩定，未出現特殊個案。

根據銀行局統計第72條之2規定之比率平均數的計算方式，以住宅建築及企業建築放款總餘額作為分子，存款總餘額與金融債券發售總額合計為分母。6月底數據顯示，分子為15.31兆元，分母達58.18兆元，較5月的57.77兆元成長約4,000億元、增幅達0.7％，高於分子的0.28%增幅，因此整體比率略為下降，但仍處於穩定水準。侯立洋表示，分子與分母的變動屬正常波動，並無異常情況。

今年1月至6月數據觀察，整體比率在26.25％～26.44％間波動，侯立洋說，28％～29％有3家銀行，27％～28％有7家，26％～27％間有11家，且無銀行超過29％，整體分布穩定。

針對房市放款風險，侯立洋認為，截至6月底國銀平均逾期放款比率為0.15％，其中住宅與建築放款的逾放比率為0.08％，低於整體平均。自2020年12月中央銀行啟動選擇性信用管制以來，住宅貸款與建築貸款的逾放比率已分別從0.12％、0.15％持續降至0.08％，顯示銀行在控管不動產授信風險方面已有成效。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】